10억 8800에 산 성내삼성 14억 7500 신고가, 지금 팔면 1억 남는 이유 ㄷㄷ

성내삼성 25평에서 14억 7,500만 원 신고가가 나왔습니다. 그 뒤에도 14억 5,000만 원 거래가 2건 더 이어졌습니다 ㄷㄷ

제가 이 집을 산 가격은 10억 8,800만 원입니다. 그래서 성내삼성 14억 5000만원 매도를 가정하면 실제로 얼마가 남는지 다시 계산해봤습니다.

단순 시세차익은 3억 6,200만 원입니다. 그런데 지금 팔면 보유기간이 1년 이상 2년 미만이라 앱에서 계산된 예상 양도세만 2억 3,727만 원이었습니다.

제이콥 리포트

14억 5,000만 원에 팔아도 세후 차익은 1억 2,473만 원

매수가 10억 8,800만 원과 현재 보유기간을 기준으로 계산한 예상 금액입니다.

내 매수가

10억 8,800만 원

가정 매도가

14억 5,000만 원

단순 시세차익

3억 6,200만 원

예상 양도세

2억 3,727만 원

결론: 지금 매도하는 가정에서는 3억 6,200만 원의 시세차익 중 약 1억 2,473만 원이 남습니다.

성내삼성 실거래가 14억 7,500만 원 신고가

지난 기록에서는 성내삼성 25평의 최근 평균 시세를 14억 원 정도로 봤습니다. 그런데 이후 12층에서 14억 7,500만 원 신고가가 나왔습니다.

그 뒤 18층과 14층에서도 각각 14억 5,000만 원에 거래됐습니다. 한 건만 높게 찍히고 끝난 게 아니라 비슷한 가격대에서 거래가 이어졌다는 점이 눈에 들어왔습니다.

7월 23일에도 같은 12층에서 14억 5,000만 원 거래가 있었습니다. 현재 화면에 보이는 최근 1개월 평균도 14억 5,000만 원까지 올라왔습니다.

8억 6,000만 원 직거래는 따로 봤다

중간에 2층이 8억 6,000만 원에 직거래된 기록도 하나 있습니다. 앞뒤 중개거래가 14억 원대였던 걸 생각하면 차이가 5억 원 넘게 납니다.

처음 봤을 때는 가족 간 거래나 증여성 거래가 아닐까 싶었습니다. 다만 실거래 공개 화면에 ‘직거래’라고 표시된 것만으로 증여라고 확인할 수는 없습니다.

친족 간 저가 거래나 지분 정리일 수도 있고, 다른 사정이 있는 일반 직거래일 수도 있습니다. 그래서 저는 이 거래를 현재 일반 매매 시세를 판단하는 기준에서는 일단 제외해서 봤습니다.

최근 일반 중개거래는 14억 5,000만 원 안팎에 모여 있습니다. 제 매도 가격을 계산할 때도 8억 6,000만 원이 아니라 최근 반복된 14억 5,000만 원을 기준으로 잡았습니다.

성내삼성 14억 5000만원 매도 시 예상 양도세

제가 10억 8,800만 원에 산 집을 14억 5,000만 원에 매도한다고 가정하면 단순 시세차익은 3억 6,200만 원입니다. 매수가 대비 수익률은 33.27%입니다.

그런데 현재는 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 구간입니다. 앱에서는 단기양도세율 60%를 적용하고 지방소득세까지 포함해 예상 양도세를 2억 3,727만 원으로 계산했습니다.

계산을 거꾸로 확인해보니 양도차익 3억 6,200만 원에서 기본공제 250만 원을 뺀 3억 5,950만 원에 60%를 적용하면 2억 1,570만 원입니다. 여기에 지방소득세 2,157만 원을 더하면 앱에 나온 2억 3,727만 원과 맞습니다.

앱에 표시된 순수익은 1억 2,473만 원입니다. 3억 6,200만 원이 올랐는데 실제로 남는 금액은 생각보다 많이 줄어듭니다 ㄷㄷ

다만 이 계산에는 취득세, 매수·매도 중개수수료, 법무사 비용, 대출이자 같은 실제 지출이 전부 반영된 것은 아닙니다. 반대로 증빙 가능한 필요경비가 있다면 과세표준이 줄어 예상 양도세도 달라질 수 있습니다.

따라서 1억 2,473만 원은 지금 당장 계약했을 때 통장에 정확히 남는 확정 금액이 아니라, 앱 조건으로 계산한 단순 세후 차익에 가깝습니다.

지금 팔기보다 보유기간을 먼저 채우려는 이유

계산하고 나니 지금 팔 생각은 역시 안 들었습니다 ㅋㅋㅋㅋㅋ 시세차익 3억 6,200만 원 가운데 세금으로 2억 3,727만 원이 빠지는 구조라서요.

현행 기준으로 주택을 1년 이상 2년 미만 보유하고 매도하면 단기 세율 60%가 적용될 수 있습니다. 여기에 지방소득세까지 붙으니 실제 체감 세율은 더 커집니다.

앱에도 1세대 1주택 비과세 요건까지 보유기간이 1년 남았다고 표시됩니다. 그래서 제 상황에서는 당장 14억 5,000만 원에 파는 것보다 남은 보유기간을 채우는 쪽이 더 현실적으로 보였습니다.

다만 2년을 채운다고 세금이 자동으로 전부 0원이 되는 것은 아닙니다. 양도가액 14억 5,000만 원은 1세대 1주택 비과세 기준인 12억 원을 넘기 때문에, 요건을 충족하더라도 12억 원 초과분에 해당하는 양도차익은 과세 대상이 될 수 있습니다.

취득 당시 조정대상지역 여부에 따라 2년 거주 요건도 확인해야 합니다. 실제 매도 전에는 취득일, 세대 전체 주택 수, 실거주기간, 필요경비 증빙을 넣어 다시 계산해야겠습니다.

결국 성내삼성 14억 5000만원 매도는 숫자만 보면 3억 원 넘게 번 거래지만, 현재 보유기간 기준으로는 세후 약 1억 2,473만 원이 남는 계산입니다.

신고가가 나온 건 기분 좋지만, 아직은 팔 때보다 기다릴 때의 차이가 더 커 보입니다. 일단 보유기간을 채우면서 다음 실거래가 어디까지 올라오는지 계속 지켜보려고 합니다.